Immobilienbesicherte NPL: Das Geschäft boomt.

Das Geschäft mit immobilienbesicherten Forderungsportfolios wächst stetig. Auch EOS tritt verstärkt als Investor auf. Das gilt insbesondere für die Landesgesellschaften in Frankreich sowie Bosnien und Herzegowina. Einer ihrer wichtigsten Vorteile im Wettbewerb: der gute Name der Gruppe.

NPL
  • Immer mehr Banken verkaufen notleidende Kredite, um ihre NPL-Quote zu senken.
  • EOS in Frankreich sowie Bosnien und Herzegowina haben das Geschäft mit immobilienbesicherten Forderungspaketen in den letzten Jahren stetig ausgebaut.
  • Die Folgen der Coronakrise könnten das Marktwachstum weiter anheizen.

Zugegeben: Die derzeitige Traumimmobilie von Petar Mrkonjić hat ein paar Schönheitsfehler. Der Büro- und Wohnungskomplex in begehrter Lage im westlichen Zentrum der bosnischen Hauptstadt Sarajevo ist ein Rohbau mit unverputzten Wänden. Aber Schönheitsfehler gehören zum täglichen Geschäft von Petar. Als Managing Director von EOS in Bosnien und Herzegowina ist er verantwortlich für den Kauf notleidender Kredite (Non-Performing Loans, kurz NPL), die mit Immobilien besichert sind – wie auch der Gebäudekomplex in der Innenstadt von Sarajevo. Und dieses Geschäft läuft immer besser.

Immobilienbesicherte NPL: Investoren haben es in Bosnien mit einem komplexen Markt zu tun.

Der Markt für besicherte NPL wächst.

Allein zwischen 2015 und 2020 sank der Anteil, den NPL im Kreditportfolio sämtlicher Banken im Euroraum ausmachten, von rund 7,5 auf unter drei Prozent ab – bei einem gestiegenen Gesamtvolumen aller Kredite. Der Verkauf fauler Kredite erfreut sich bei den Banken als immer beliebteres Mittel, um ihre NPL-Quoten zu senken. Und ein wachsender Anteil der Verkäufe betreffe immobilienbesicherte Kredite, sagt Jan Ottenbreit, Director NPL Transactions bei EOS: „Der Markt wächst kontinuierlich und EOS mit ihm.“

Grund dafür ist der steigende Druck auf Banken, notleidende Kredite zu verkaufen. „Das ist eine verzögerte Folge der Finanzkrise von 2008“, sagt Jan. Laut einer Empfehlung der Europäischen Bankaufsichtsbehörde sollten notleidende Kredite nicht mehr als fünf Prozent der Gesamtsumme der ausstehenden Kredite ausmachen. Auch viele Nicht-EU-Staaten folgen inzwischen dieser Vorgabe, insbesondere in Osteuropa. Einer davon: Bosnien und Herzegowina. 2017 schuf das Land einen gesetzlichen Rahmen, der den Handel mit besicherten NPL regelt. „Möglich war der Handel auch schon zuvor, aber die Banken hier waren sehr zurückhaltend“, sagt der örtliche EOS Managing Director Petar. Mit dem neuen Regelwerk änderte sich dies grundlegend: 2020 startete das Team von Petar seinen Eintritt in den Markt besicherter NPL mit dem Kauf zweier Portfolios mit einem Forderungsvolumen von 19 Millionen Euro.

Immobilienbesicherte NPL: Petar Mrkonjić, Managing Director bei EOS in Bosnien und Herzegowina
Noch warten viele Banken ab, wie sich die Lage der Kreditnehmer entwickelt. Petar Mrkonjić, Managing Director bei EOS in Bosnien und Herzegowina

EOS geniesst guten Ruf als Investor.

Das trotz herausfordernder Umstände. Denn Bosnien und Herzegowina besteht aus zwei rechtlichen Einheiten: der Föderation Bosnien und Herzegowina – und der Republika Srpska. „Die meisten Unternehmen, die bosnienweit tätig sind, bestehen darum aus jeweils zwei voneinander unabhängigen Gesellschaften mit zwei Firmensitzen: einem in Sarajevo und einem in Banja Luka“, sagt Petar. „Faktisch haben wir zwei Märkte in einem.“

Das hat Unterschiede in rechtlichen Details zur Folge. Etwa, dass Forderungskäufer in der Föderation Bosnien und Herzegowina Eigenkapital in einer bestimmten Höhe nachweisen müssen, während es in der Republika Srpska reicht, wenn der Käufer Zugriff auf externe Kapitalquellen hat. Oder dass in der Föderation seit Januar 2021 Forderungsverkäufe in Zeitungsanzeigen bekannt gegeben werden müssen, nicht aber in der Republika Srpska.

Auf diesem komplexen Markt waren die Erfahrung und der Ruf von EOS eine grosse Hilfe, sagt Petar. „Wir hatten die rechtlichen Kenntnisse, die Hamburger Zentrale hat uns mit der notwendigen Finanz- und Immobilienexpertise versorgt. Ohne ihre Hilfe hätten wir es nicht geschafft, unser Team aufzubauen.“

Immobilienbesicherte NPL: In Frankreich landen eher hochwertigere Immobilienportfolios auf dem Markt.

Risiken und Rendite-Erwartungen der NPL-Märkte variieren stark.

Vom guten Namen EOS profitiert auch das Team in Frankreich, das den grössten Bestand und die höchsten Umsätze mit besicherten Forderungskäufen aller westeuropäischen Landesgesellschaften aufweist. Seine ersten Gehversuche in diesem Bereich unternahm EOS in Frankreich bereits Anfang der 2000er-Jahre. Seit fünf Jahren hat das besicherte Geschäft deutlich angezogen. „In dieser Zeit haben wir uns einen herausragenden Ruf erworben“, sagt David Thierry, Head of Litigation and Corporate Department bei EOS in Frankreich, „darum will man uns gern dabeihaben, wenn es um den Kauf besicherter Forderungen geht.“

Der Markt in Frankreich wächst exponentiell. Seit 2015 erwarb Davids Team 20 Portfolios von 13 verschiedenen Banken und Finanzinstitutionen. Davon entfielen über 90 Prozent der Investitionen allein auf 2018 und die Folgejahre. „Grund dafür waren auch niedrige Zinsen und neu erlassene Gesetze, die den Erwerb von Eigentum erleichterten“, sagt David: „Wir haben den Trend schnell erkannt und reagiert. Heute ist EOS in diesem Bereich die Nummer drei in Frankreich. Damit bekleiden wir eine Schlüsselposition am Markt.“

Frankreich stehe vor allem für hochwertige Immobilienportfolios, sagt Jan, „darunter sind Ferienhäuser an der Côte d’Azur oder auch mal ein Schloss“. Dem stehen dafür hohe Kaufpreise entgegen, ergänzt er: „Das heisst: weniger Risiko, aber auch weniger Rendite.“ In Osteuropa hingegen seien viele Objekte in schlechterem Zustand. „Dazu gehören sogar Immobilien, zu denen keine Zufahrtsstrasse führt, halb fertige Hotels ohne Fenster oder auch mal ein Haus, in dem eine Wand fehlt. Aber dort gibt es Käufer, die lieber weniger investieren und die Gebäude reparieren oder fertigstellen.“

Immobilienbesicherte NPL: David Thierry, Head of Litigation and Corporate Department bei EOS in Frankreich
Nach Italien gibt es in Frankreich das zweitgrösste Volumen an NPL in ganz Westeuropa. David Thierry, Head of Litigation and Corporate Department bei EOS in Frankreich

Starkes Wachstum nach Coronakrise erwartet.

Petar ist sich darum sicher, dass sich auch der Kauf des Gebäudekomplexes in Sarajevo rentieren wird. Ohne die Coronakrise hätte sein Team im Jahr 2020 wahrscheinlich sogar fünf bis sechs Portfolios erworben, sagt Petar. „Aber die Marktsituation und die Unsicherheit verzögerten die Freigaben von Verkäufen um sechs bis neun Monate.“ David und sein Team freuen sich, dass einige französische Gerichte noch kurz vor dem ersten Lockdown Beschlüsse erliessen. Nach der Pandemie werde der Markt enorm wachsen, ist er überzeugt: „Nach Italien gibt es in Frankreich das zweitgrösste Volumen an NPL in ganz Westeuropa.“

In Bosnien und Herzegowina werde das Geschäft ähnlich verlaufen, sagt Petar. Im kommenden Jahr will er sein Team von derzeit vier Mitarbeitenden auf 10 bis 15 erweitern. Grund dafür ist auch Corona: „Noch warten viele Banken ab, wie sich die Lage der Kreditnehmer entwickelt, aber in einem halben Jahr werden viele Portfolios auf den Markt kommen.“

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Photo credits: Armin Durgut (2), Getty Images (2), EOS

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