Stranded Assets: EOS bringt Immobilien zurück in den Markt.

• Die Zahl der „Stranded Assets“ in Europa nimmt zu.
• Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobilien steigen.
• EOS erweitert seine Kompetenzen, um nicht nutzbare Assets wieder in den Markt zu bringen.

Freiliegendes Mauerwerk, geborstene Holzbalken, abgeplatzter Putz. Das Gebäude, das EOS 2021 im Örtchen Režanci auf der kroatischen Halbinsel Istrien erwarb, war in einem erbärmlichen Zustand. Die 100 Jahre alte Villa war Jahrzehnte lang vernachlässigt worden. „Die letzten Besitzer*innen hielten hier Schweine“, erzählt Ante Ricov, bei EOS Kroatien zuständig für die Immobilienentwicklung: „Das ist der klassische Fall eines Stranded Asset.“

Stranded Assets – das steht in der Immobilienbranche für Gebäude, die bei einem Verkauf so gut wie keinen oder gar keinen Wert mehr erzielen können. In einigen Märkten befanden sich schon immer solche Immobilien in Paketen mit Non-performing Loans (NPL), die EOS ankaufte, sagt Cnut Siebert, Senior Vice President Secured Portfolio Valuation bei EOS. „Unser Job ist es, sie wieder in diesen Markt hineinzutragen.“ Lange Zeit aber legte EOS keinen Fokus auf die Weiterentwicklung dieser Immobilien vor dem Verkauf. Doch das ändert sich nun – und ist für EOS Anlass, seine Expertise zu erweitern.

Die Gründe für die Veränderungen sind vielfältig. In Kroatien etwa existiere der NPL-Markt für besicherte Forderungen derzeit so gut wie nicht mehr, erzählt Bernhard Melischnig, Geschäftsführer von EOS in Kroatien. „Die Banken haben ihre Portfolios bereinigt.“ Künftig soll es darum einen neuen Schwerpunkt geben: „Immobilien, die dem Markt entzogen sind, zu neuem Leben zu erwecken“, sagt Bernhard: „Dafür aber brauchen wir Kenntnisse und Fähigkeiten, die bislang nicht unsere Kernkompetenz ausmachten.“ So kam Ante Ricov an Bord. Der studierte Entwicklungsingenieur betreut seit Jahrzehnten Bauprojekte in Kroatien. Jetzt ist seine Aufgabe, den Schweinestall in Režanci wieder in eine Villa zu verwandeln, ausgestattet mit einem komplett neuen Heizungssystem, Wasser- und Elektrizitätsleitungen sowie Swimmingpool. Ante entwickelt die Neugestaltung, sucht und beauftragt Handwerkerfirmen und beaufsichtigen den Bau. Das Projekt sei überschaubar, sagt er: „Wir wollten bewusst klein anfangen, um dabei Erfahrungen aufzubauen, die wir auf größere Objekte übertragen können.“

Parallel betreut Ante den Ausbau einer Bauruine in der Nähe von Zagreb zu einem Mehrparteienhaus. Dort allerdings baut EOS nicht selbst, sondern finanziert den Bauträger. Auch das sei eine neue Aufgabe, sagt Bernhard: „Das Ziel ist, einen Rundumservice für Stranded Assets zu bieten, ob als Vermittler oder Investor. Dafür kombinieren wir Antes Wissen mit unserer rechtlichen und kaufmännischen Expertise. Das ist ein USP, den sonst niemand in Kroatien hat.“

Auch international geraten Stranded Assets stärker in den Fokus, sagt Cnut. Auslöser sind gestiegene Anforderungen an Nachhaltigkeit, etwa in Form der EU-Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor. Künftig werden darum Gebäude auch unter Gesichtspunkten wie Energieeffizienz und der Art und Menge der verbrauchten Materialien bewertet werden. Das werde eine neue Form von Stranded Assets schaffen, sagt Cnut, denn: „Bei vielen Immobilien können die Investitionen, die für nachhaltigen Umbau notwendig werden, durch Miete nicht wieder eingespielt werden“.

Cnut sieht die Entwicklung nicht als Risiko, sondern als Chance. „Jahrzehntelang entstanden Gebäude auf der grünen Wiese. Jetzt müssen wir daran denken, Gebäude zurück in grüne Wiesen zu verwandeln.“ Und das im Wortsinne. Äcker und Wiesen, Flächen für Solaranlagen oder Stromspeicheranlagen, Biotope, Bienenwiesen – all das könnten mögliche neue Nutzungsmöglichkeiten sein. Darum will Cnut zum einen neue Netzwerke aufbauen, und Gespräche mit Unternehmen führen, die bei solchen Umwidmungen hilfreich sein können, etwa Anbieter von Solaranlagen. Gleichzeitig will er neue Expertise im Unternehmen aufbauen. „Noch gibt es das Berufsbild Stranded Asset Manager nicht, aber in diese Richtung müssen wir uns bewegen.“ Bei künftigen Einstellungen würden darum auch Qualifikationen in Betracht gezogen, die außerhalb des Immobilienbereichs liegen, etwa Erfahrungen im Bereich Erneuerbare Energien. Bestehende Mitarbeiter*innen sollen in Fortbildungen ihr Wissen erweitern können.

„Noch gibt es eine Schere zwischen den europäischen Volkswirtschaften“, sagt Cnut: „Insbesondere in einigen Staaten in Osteuropa sind nachhaltige Lösungen für Investoren aktuell noch wenig relevant. „Aber es ist nur eine Frage der Zeit, bis das Thema überall ankommt. Dann haben wir einen Vorsprung durch das Wissen, das wir international aufgebaut haben.“

In Griechenland ist das Thema bereits angekommen. „Schon seit fünf Jahren gab es einen Trend“, sagt Yannis Delikanakis vom griechischen EOS Partner Southrock. „Und seit zwei Jahren brauchen Hotels und Büros eines von zwei möglichen Nachhaltigkeitszertifikaten.“ Diese Standards erhöhen die Kosten für Sanierungen um 10 bis 15 Prozent, sagt Yannis. Aber damit kämen auch Chancen. „Wir können der Gesellschaft etwas zurückgeben.“ Etwa in Fokos im Nordosten der Insel Mykonos, wo EOS und Southrock elf unfertige Villen umbauen. „Sieben davon sind regelrechte Skelette, sie besaßen nicht einmal Fenster“, sagt Yannis: „Und dieser Anblick ist der Grund dafür, warum die Strände in der Umgebung kaum besucht werden.“

Jetzt werden die Villen nachhaltig umgebaut. Mit Fotovoltaik-Anlagen auf den Dächern, Niedrigenergiepumpen, einer Recyclinganlage für Regenwasser, und smarten Systemen für die Belüftung: beim Öffnen der Fenster stellt sich die Klimaanlage aus. „Wir sind die ersten, die solche Projekte in Griechenland durchführen“, sagt Yannis. „Natürlich wollen wir damit auch Geld verdienen. Aber wir bringen auch Immobilien zurück auf den Markt, die sonst Probleme für die Gesellschaft bedeuten würden, beispielsweise Umweltverschmutzung.“

„Stranded Assets zu verwerten, ist ein bisschen wie das Recycling von Immobilien“, ergänzt Cnut. Und das eröffne Chancen: „Wir können damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.“